Вопрос: Законно ли выселить человека из неприватизированного жилья за долги по услугам ЖКХ или если он временно там не проживает? Могут ли лишить единственной квартиры «на улицу» из-за незаконной перепланировки или жалоб соседей? Какие права есть у нанимателя по договору социального найма, и в каких случаях государство обязано предоставить жилье взамен изъятого? Как защитить себя, если администрация уже прислала предупреждение?

Ответ юриста

Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) гарантирует каждому гражданину право на жилище. Выселение из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (муниципальной квартиры), является исключительной мерой государственного принуждения. По общему правилу, администрация муниципального образования (наймодатель) не имеет права выгнать человека по своему усмотрению — выселение допускается исключительно в судебном порядке и только при наличии веских оснований, прямо предусмотренных законом.

Содержание

• Договор социального найма и права нанимателя
• Выселение с предоставлением благоустроенного жилья
• Выселение за долги по ЖКХ (с предоставлением другого жилья)
• Выселение «на улицу» (без предоставления жилого помещения)
• Выселение по причине непроживания в квартире
• Как суды рассматривают дела о выселении

Договор социального найма и права нанимателя

Проживая в муниципальной квартире, гражданин не является ее собственником, но обладает широким спектром прав. Наниматель имеет право бессрочно пользоваться жильем, вселять в него членов своей семьи, сдавать жилье в поднаем (с согласия наймодателя), а также требовать от администрации проведения капитального ремонта. Однако этому сопутствуют обязанности: использовать квартиру по назначению, поддерживать в ней порядок, бережно относиться к имуществу и, самое главное, своевременно оплачивать коммунальные услуги. Нарушение этих обязанностей может стать поводом для инициации процедуры выселения.

Выселение с предоставлением благоустроенного жилья

Закон предусматривает ситуации, когда нанимателя переселяют не по его вине. В таких случаях выселение больше похоже на принудительный переезд с улучшением или сохранением жилищных условий. Гражданам обязаны предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору соцнайма (статьи 85–89 ЖК РФ), если:

• дом, в котором находится квартира, признан аварийным и подлежит сносу;
• жилое помещение переводится в статус нежилого (например, на первых этажах зданий);
• жилье признано непригодным для проживания по санитарным или техническим нормам;
• квартира передается религиозной организации;
• проведение капитального ремонта в доме требует освобождения квартиры, и ее размеры (площадь) существенно изменятся после ремонта.

Взамен изымаемой квартиры должно предоставляться жилье в черте того же населенного пункта, равнозначное по общей площади ранее занимаемому и отвечающее всем установленным требованиям.

Выселение за долги по ЖКХ (с предоставлением другого жилья)

Один из самых частых страхов нанимателей — потеря квартиры за коммунальные долги. Статья 90 ЖК РФ гласит: если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке.

Важно понимать, что в этом случае людей не выгоняют на улицу — им предоставляется другое жилое помещение, размер которого соответствует нормам предоставления жилья для общежитий (не менее 6 кв. метров жилой площади на человека). Суды крайне тщательно исследуют причины образования задолженности. Потеря работы, тяжелая болезнь нанимателя или членов его семьи, задержка выплаты заработной платы или пенсии, наличие в семье несовершеннолетних детей или инвалидов чаще всего признаются уважительными причинами. В таких ситуациях суд отказывает администрации в иске о выселении и дает возможность реструктуризировать долг.

Выселение «на улицу» (без предоставления жилого помещения)

Это самая строгая санкция, предусмотренная статьей 91 ЖК РФ. Выселение без предоставления другого жилья возможно, если наниматель или члены его семьи:

1. Систематически разрушают или портят жилое помещение (например, произвели незаконную перепланировку, угрожающую несущим конструкциям дома, и отказываются вернуть все в исходное положение).
2. Используют жилое помещение не по назначению (устроили в квартире склад, хостел, производство, магазин или приют для животных).
3. Систематически нарушают права и законные интересы соседей (регулярные ночные дебоши, антисанитария, разведение насекомых, громкая музыка в ночное время), что делает совместное проживание в одном жилом помещении или доме невозможным.

Для выселения по этим основаниям наймодатель (администрация) обязан предварительно вынести письменное предупреждение (предписание) об устранении нарушений. Только если после предупреждения противоправные действия продолжаются, наймодатель вправе подать иск о выселении. Также без предоставления жилья выселяются граждане, лишенные родительских прав, если суд придет к выводу о невозможности их совместного проживания с детьми (в этом случае выселяется недобросовестный родитель, а квартира остается за ребенком).

Выселение по причине непроживания в квартире

Часто возникает ситуация, когда человек прописан в муниципальной квартире, но годами там не живет, не платит за ЖКУ, а его родственники хотят снять его с регистрационного учета. В соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, выезд нанимателя или члена его семьи в другое место жительства является основанием для расторжения договора социального найма.

Однако доказать этот факт сложно. Истцу (администрации или другим проживающим) придется доказать суду, что выезд носит постоянный, а не временный характер, что выехавший забрал свои вещи, приобрел право пользования другим жильем, и что его отсутствие не связано с учебой, работой, лечением или конфликтами в семье.

Как суды рассматривают дела о выселении

Даже если муниципалитет подал иск, как подтверждает источник, угроза выселения — это не абсолютный приговор. В судебной практике всегда учитывается соразмерность допущенного нарушения применяемой мере. Дела данной категории рассматриваются районными судами с обязательным участием прокурора. Суд оценивает весь комплекс доказательств: акты жилищной инспекции, квитанции об оплате, справки о доходах, медицинские документы и показания свидетелей. Бремя доказывания того, что выселение — единственно возможный выход, полностью лежит на инициаторе иска (муниципалитете или соседях). Если наниматель проявит инициативу, начнет гасить долг или устранит нарушения до вынесения решения, суд с вероятностью 99% откажет в выселении, дав человеку шанс сохранить за собой право на дом.

Как защитить свои права: советы нанимателям

Если вы столкнулись с угрозой выселения из муниципальной квартиры или опасаетесь такого исхода, рекомендуем придерживаться следующих правил:

• Не игнорируйте предупреждения. Если к вам пришло письмо от администрации или управляющей компании (с требованием погасить долг, убрать мусор из квартиры или узаконить перепланировку), обязательно отреагируйте. Напишите письменный ответ, объясните причину возникшей ситуации.
• Дробите платежи за ЖКХ. Если у вас накопился большой долг по коммунальным услугам, и вы не можете погасить его сразу — начните платить хотя бы по чуть-чуть (по 500 – 1000 рублей в месяц). Оплата даже малых сумм показывает суду, что вы не отказываетесь от обязательств, прерывает «злостный» характер неплатежей и сильно затрудняет ваше выселение за долги. Обратитесь в управляющую компанию с заявлением о реструктуризации долга.
• Соберите доказательства уважительных причин. Если вы не платите из-за сложной жизненной ситуации, документально подтвердите это. Подойдут справки из центра занятости (о статусе безработного), выписки из медицинских карт (о длительном лечении), свидетельства о рождении детей, справки об инвалидности. Это ваш главный щит в суде.
• Собирайте квитанции об улучшении жилья. Если вы делали хотя бы косметический ремонт (меняли обои, трубы, сантехнику) — сохраняйте чеки. Это докажет в суде, что вы относитесь к муниципальной собственности бережно и выполняете обязанности нанимателя.
• Фиксируйте препятствия к проживанию. Если вы временно не живете в квартире из-за того, что другие родственники вас туда не пускают (поменяли замки), обязательно обращайтесь к участковому. Акты и талоны-уведомления из полиции докажут суду, что ваш выезд носит вынужденный характер, и выселить вас как «утратившего право пользования» не получится.